Das Geschäft mit Neubauobjekten verlangt von Immobilienmaklern unter Umständen etwas mehr Zeit und Geduld. Wie bei jeder anderen Immobilie gibt es auch hier etliche Informationen, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie investieren. Betrachten wir zunächst die Vor- und Nachteile von Neubauimmobilien.
Vorteile von Neubauimmobilien
Da das Investieren in neue Immobilien nicht ganz so einfach ist, ergeben sich daraus eine Reihe von Vorteilen. Der Vorteil eines Neubaus ist, dass Sie die endlosen Kosten vermeiden, die mit älteren Häusern oft verbunden sind, und dies ist nur einer von zahlreichen Vorteilen. Dazu gehören unter anderem:
Die Lage: Sofern Sie nicht unter einem Felsen gelebt haben, wissen Sie, dass Immobilien in erster Linie „Lage, Lage, Lage“ erfordern. Auch wenn es sehr gut vorstellbar ist, mit einem Haus in einer weniger beeindruckenden Nachbarschaft Profit zu machen, werden Sie in einer „1A “ – Wohngegend mit Sicherheit erfolgreicher sein. Denn gute Schulen, gepflegte Straßen, saubere Parkanlagen und eine möglichst niedrige Kriminalitätsrate haben einen hohen Stellenwert und werden normalerweise mit Immobilien in besseren Gegenden angeboten. Typischerweise werden in solchen Vierteln (oder aufkommenden Vierteln) Neubauten verwirklicht, wodurch Sie bessere Chancen bei der Suche nach Qualitätsmietern haben.
Größeres Angebot: Das Angebot an Neubauimmobilien ist im Gegensatz zu Zwangsversteigerungen, Notverkäufen, REO (Real Estate Owned = Grundbesitz) oder Angeboten von Immobilienhändlern relativ unkompliziert zu finden. Werden Sie nicht Opfer eines Bieterwettstreits um eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung und profitieren Sie von niedrigen Zinssätzen und hochwertigeren Immobilien. Solange Sie nicht auf der Jagd nach einer Zwangsvollstreckung sind, die am Ende vielleicht doch nicht stattfindet, haben Sie Zeit, sich nach einer Immobilie umzusehen, die sowohl preisgünstig ist als auch über eine gute Lage und eine hochwertige Einrichtung verfügt.
Erste Instandhaltungskosten: Neu gebaute Häuser sind natürlich nicht vor Schäden gefeit. Es ist jedoch viel unwahrscheinlicher, dass ein Schaden wie ein undichtes Dach oder ein Rohrbruch auftritt als bei älteren Häusern. Es ist außerdem gängige Praxis, dass Bauherren Garantien für ihre neu gebauten Häuser gewähren, z.B. eine befristete Vollgarantie für die Bausubstanz oder eine langfristige Garantie für den Fassadenbereich. Aufgrund der geringeren Wartungskosten sind Neubauimmobilien in den ersten Jahren nachweislich finanziell angenehmer für ihre Besitzer.
Tatsächliche Garantien und modernste Ausstattung: Beim Kauf eines älteren Hauses werden Sie oftmals eine Menge Zeit für Reparaturen aufwenden müssen. Kaufen Sie hingegen eine Neubauimmobilie, ist im Falle eines Problems der Bauunternehmer verantwortlich – und nicht Sie, da Garantien für neue Häuser zwischen einem und 10 Jahren gültig sein können (verhandeln Sie die Dauer, bevor Sie das Haus kaufen). Zusätzlich zu diesen umfangreichen Garantien werden Neubauten mit modernen Anlagen gebaut. So sparen Sie oder Ihre Hausverwaltung Zeit und Geld, indem Sie sich nicht um undichte Wasserhähne und verstopfte Toiletten kümmern müssen.
Energie-Effizienz: Bei neuen Häusern werden im Allgemeinen auch energieeffiziente Aspekte des Hauses berücksichtigt, die langfristig Geld sparen werden. Beim Kauf eines solchen Hauses können Sie selbst entscheiden, welche energieeffizienten Aspekte Ihnen wichtig sind. Beispiele dafür sind Solarpaneele, ein geringerer Verbrauch von Wasser durch effiziente Anlagen oder eine optimierte Isolierung und HLK-Anlage. Solche Häuser sorgen nicht nur für eine niedrigere monatliche Strom-, Gas- und Wasserrechnung, sondern tragen auch dazu bei, den CO2-Fußabdruck ihrer Besitzer zu reduzieren und deren Auswirkungen auf die Umwelt zu verringern.
Nachteile von Neubauobjekten
Während die Vorzüge eines Investments in Neubauten sehr verlockend scheinen, sollte man auch die Kehrseite der Medaille berücksichtigen, bevor man eine Entscheidung zugunsten dieser Anlageform trifft. Die Nachteile sollten Sie allerdings nicht abschrecken – es gibt bei jeder Investition Vor- und Nachteile. Wenn Sie einen Versuch mit Neubauobjekten starten wollen, gibt es immer Mittel und Wege, Hindernisse zu überwinden.
Höherpreisig: Auch wenn der Neukauf von Häusern mit vielen Vorteilen verbunden ist, müssen Sie bedenken, dass diese Häuser meist teurer sind. Als neuer Investor oder als Geldgeber mit kleinem Budget eignen sich Neubauten daher oft nicht so gut. Da das Anwesen und das Wohngebiet völlig neu sind, werden Sie grundsätzlich den Marktwert zahlen müssen. Die Zahl erscheint Ihnen vielleicht im ersten Moment etwas unverständlich, wenn Sie aber langfristig in die Immobilie investieren (z. B. bei passiven Einkommensobjekten), sind die Preissteigerungen nicht weiter tragisch. Bedenken Sie: Sie bezahlen Geld für Zeit, und wir alle wissen, dass Zeit das wertvollste Gut eines Investors ist. Sie zahlen vielleicht einen höheren Preis, dafür bekommen Sie aber einen stressfreien Verkaufsprozess.
Vorlieben der Käufer: Viele Käufer sind auf der Suche nach genau dem, was ein Neubau zu bieten hat, lassen sich aber von den Merkmalen der Häuser abschrecken. Neubauten werden meist nicht in einem Zug fertiggestellt. Der Bauunternehmer verkauft nach Fertigstellung der einzelnen Häuser. Daher wird der Käufer nicht selten in einem Viertel wohnen, in dem noch gebaut wird und/oder keine Nachbarn besitzt. Der Verkauf an junge Familien und Erstkäufer, die eine etablierte Nachbarschaft bevorzugen, kann dadurch erschwert werden. Neubauobjekte stehen oft auf kleineren Grundstücken und können nicht mit dem Charme älterer Häuser mithalten. Dadurch kann es wiederum noch schwieriger werden, Käufer anzulocken, die sich einen großen Hinterhof und einen individuellen Stil vorgestellt haben.
Das Unbekannte: Im Unterschied zu einem älteren Haus haben neu gebaute Häuser keine Vorgeschichte, die Investoren berücksichtigen können. Bei einem brandneuen Haus wissen Sie weder, wie hoch die Grundsteuer sein wird, noch können Sie mit Sicherheit eine Cashflow-Analyse durchführen. Während des ersten Jahres basieren die Grundsteuern ausschließlich auf dem Grundstück selbst, was die Kosten relativ niedrig hält. Wie hoch die Kosten für das nächste Jahr sein werden, können Sie erst nach der Bewertung der bezugsfertigen Immobilie abschätzen. Minimieren Sie diese Risiken, indem Sie mit dem Bauunternehmer offen sprechen. Lassen Sie sich über Immobilien in Kenntnis setzen, die der Bauunternehmer in der Vergangenheit realisiert hat, und vergleichen Sie diese. Die Einhaltung Ihrer Sorgfaltspflicht ist eine weitere Möglichkeit, Unsicherheiten zu vermeiden.
Verhandeln ist mühsam: Normalerweise wird der Preis einer Immobilie durch den Vorbesitzer und den Marktwert beeinflusst. Aus diesem Grund gibt es bei einem Haus, das bereits im Besitz ist, in der Regel Verhandlungsspielraum. Bei einem Neubau sind die Preise jedoch anders festgelegt. Der Kaufpreis eines Neubaus wird vom Bauträger festgelegt, der das Gebäude errichtet. Bauunternehmen verhandeln in der Regel nicht, der Preis für ein neues Haus ist also der tatsächliche Preis, den ein Hauskäufer zahlen muss.
